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Beiträge von RA Carsten Witte

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16.05.2017

Das neue Bauvertragsrecht

Zum 1.1.2018 tritt die lang erwartete Reform des Bauvertragsrecht in Kraft, mit der der Gesetzgeber im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erstmalig spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag und den Architekten- und Ingenieurvertrag einführt und hierzu auch das allgemeine Werkvertragsrecht ergänzt. Diese Neuregelungen sind also ab Januar 2018 von allen am Bau beteiligten Parteien zwingend zu beachten. Hintergrund der Reform ist u.a. die Tatsache, dass das bislang geltende Werkvertragsrecht komplexe, auf eine längere Erfüllungszeit angelegte Bauverträge, nicht detailliert regelte. Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwerte zudem eine interessengerechte Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen. Ebenso mangelte es bislang an geeigneten Verbraucherschutzvorschriften, obwohl die Durchführung eines Bauvorhabens und dessen Finanzierung zu den größten Investitionen von Verbrauchern gehört. Häufig entstehen unerwartete Kosten durch eine nicht rechtzeitige oder mangelhafte Fertigstellung des Baus oder durch eine unklare vertragliche Abrede zum Bausoll. Auch die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmers während der Bauphase führt zu erheblichen Mehrkosten.

Zunächst wir der Bauvertrag gesetzlich definiert. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon, wobei Instandhaltungsarbeiten nur dann als Bauvertrag zu werten sind, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Für diesen Vertragstyp werden Regelungen über die nachträgliche einseitige Änderung des Auftragsumfanges, also des Bausolls, durch den Besteller eingeführt. Die bestehenden gesetzlichen Regelungen zur Abnahme werden angepasst und ein Kündigungsrecht des ausführenden Unternehmers wird geschaffen. Ein solches gesetzlich geregeltes Kündigungsrecht stand zuvor nur dem Besteller von Bauleistungen zu.

Neu ist auch der Verbraucherbauvertrag. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag, durch die ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Von diesem Vertragstyp werden also nur Bauverträge mit Unternehmen erfasst, die sämtliche Bauleistungen aus einer Hand anbieten. Zum Schutz des Verbrauchers wird eine detaillierte Baubeschreibungspflicht des Unternehmers (der Inhalt der Baubeschreibung wird Vertragsinhalt) und die Pflicht zur verbindlichen Vereinbarung eines Fertigstellungstermins bzw. der Bauzeitdauer eingeführt. Zusätzlich erhält der Verbraucher jetzt generell ein zweiwöchiges Widerrufsrecht, welches zuvor nur in besonderen Fallkonstellationen galt. Der Verbraucher wird somit besser vor unbedachten Entscheidungen geschützt und kann jetzt auch noch nach Vertragsschluss den Vertrag in der zweiwöchigen Frist überprüfen lassen und sich ggfs. von dem Vertrag lösen. Bei Durchführung des Vertrages ist der Unternehmer verpflichtet, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen und zu übergeben, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung von Förderdarlehen benötigt. Der Unternehmer hat gegenüber dem Verbraucher lediglich ein Recht auf Abschlagszahlungen in Höhe von 90 % des Vertragspreises.

Der Architekten- und Ingenieursvertrag nebst der vertragstypischen Pflichten wird jetzt ebenfalls gesetzlich definiert. Um die bislang überproportionale Beanspruchung von Architekten und Ingenieuren im Rahmen einer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem tatsächlich die mangelhafte Bauleistung ausführenden Unternehmen abzuschwächen, können Architekten und Ingenieure künftig erst dann in Anspruch genommen werden, wenn der Bauunternehmer erfolgslos zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert worden ist.

Zusätzlich werden die Rechte von Handwerksunternehmern gestärkt. Nach bislang geltender Rechtslage konnte ein Handwerksunternehmen, das mangelhaftes Material gekauft und bei einem Kunden verbaut hat, vom seinem Lieferanten lediglich mangelfreies Material verlangen und blieb auf den erforderlichen Aus- und Einbaukosten sitzen. Dies führte zu erheblichen finanziellen Belastungen von Handwerkern. Künftig kann der Handwerksunternehmer die Erstattung der Aus- und Einbaukosten von seinem Lieferanten verlangen.

Auch die gerichtliche Klärung von Streitigkeiten rund um den Bau soll effektiver gestaltet werden. Zu diesem Zweck werden jetzt spezieller Baukammern an allen Landgerichten eingerichtet, um Bauprozesse zu beschleunigen.



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